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不動産投資の初心者必見!! エンジニアリングレポートを確認する必要性

2017/03/29

エンジニアアリングレポートを知っていますか?

今の時代は不動産の買い主、投資家に自己責任が求められているんです。

そこで必要になるのがエンジニアリングレポートです。

ここではエンジニアリングレポートについて解説していきましょう。
エンジニアリングレポートとは

エンジニアリングレポートとは対象になる建物の物的状況を調査してまとめたものです。

普通は建物に対しての専門知識や経験がある建設会社やデューデリジェンス専門会社が依頼を受けて作成します。

レポートは依頼者が提供した資料や情報と実査をもとに作成しています。

この報告書を見る事により、不動産の所有者、買い手、投資家は建物の状態を詳細に知る事ができるのです。

ですから自己責任に基づき、投資する時の判断材料になるのです。
エンジニアリングレポートの確認ポイント

エンジニアリングレポートをチェックする時に特に押さえておきたいポイントは大きく3ポイントあります。

まず1つ目はエンジニアリングレポートに記載されている建物の修繕更新費用の事です。
建物の修繕更新費用は建物建築後の経過年数やその後の維持更新の状況を踏まえた上で、目で見て外観を判断する事により、作成されています。

機能を向上させる改修は想定していません。

レポートに記載されているのは緊急に修繕が必要になる費用と、中長期的に修繕を要する費用です。

気を付ける点は、これらの数値と不動産鑑定評価書の中に記載されている維持更新費用の整合性です。
実務上はエンジニアリングレポートの数値を参考にしている事が多いようです。

2つ目のポイントは再調達原価です。

1つ目のポイントとも関係してきますが、再調達原価は不動産鑑定評価書の中でも、積算価格を求める時に算出されているので、両者の整合性をここでも確認する必要があります。

3つ目のチェックポイントは地震が起きた時の影響に関してです。

地震発生の時の影響を調査するものとして耐震診断と地震リスク評価の2つがあります。

耐震診断とは地震が発生した時の建物の被害の可能性をリサーチするものです。
耐震基準に沿っているのか確認しておきましょう。

次に地震リスク評価です。

これは地震が起きた時にどの程度の損失が起こるのかその程度を評価するものです。

そこで見るのはPMLです。

これは米国から導入された指標です。

目安としてはPMLが15%以上を超えると耐震性に不安があります。

不動産投資をする人がエンジニアリングレポートをよく確認する事は基本中の基本です。

不動産初心者の人は覚えるようにしましょう。

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