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中古物件の場合、減価償却費は工夫が可能。

2017/06/06

耐用年数によって決まってしまう減価償却費ですが、もし建物が新築でなく中古だったらどうなるのでしょうか?

建物が中古の場合は、原則としてその建物の使用可能期間を見積もることによって耐用年数を決めます。

この方法を見積法といいます。

しかし、その建物があと何年使えるかを見積もることはとっても難しいので、税法では中古建物の耐用年数を簡単に算出するための簡便法という方法を決めています。

この簡便法の計算方法は2つあります。

1.築年数が耐用年数を超えている場合

耐用年数=法定耐用年数×20%

【例】木造の建物(耐用年数22年)で耐用年数を超えている場合、木造の耐用年数22年×20%=4年

2.築年数が耐用年数の一部を経過している場合

耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

【例】RCの建物(耐用年数47年)で10年経っている場合の耐用年数

37年(RCの耐用年数47年-築年数10年)+2年(築年数10年×20%)=39年

では、この耐用年数を使って中古建物の減価償却費を計算してみましょう。

例えば、1億円の土地付き築年数10年のRC物件を購入したとします。

まず、RCで築10年ですので、耐用年数は39年です。

この耐用年数をもとに減価償却費を計算します。耐用年数39年の償却率は0.026です。

しかし、購入した物件は、土地付きの物件なので、1億円を土地と建物に分ける必要があります。

実はここに知っている人だけの知識と知恵が活かされることになります。

減価償却をすることができるのは建物だけです。

1億円のうち建物の割合が高ければ、減価償却費も多くなり、その効果は物件を持っている間、耐用年数が終わるまで続くことになります。

この土地と建物を分ける方法はいくつかあります。先ほどの1億円の物件を例にして分けてみましょう。

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