不動産KING

不動産の事なら当サイトにお任せください!投資、税金、相続など不動産に関係するすべてを完全網羅!

ノウハウ 投資 初心者 マンション アパート ポイント

中古アパートの参入障壁を破る!

2017/07/05

『築25年前後の中古(築古)木造アパート』に金融機関からの融資はつくのでしょうか?

普通の銀行では、耐用年数という基準があります。

木造アパートでは、この耐用年数が22年と定められています。

これを過ぎていると問答無用で融資を受けれないケースがほとんどなのです。。。。

特にメガバンクでは、新規で相談に行っても門前払いです。

メガバンクは耐用年数に厳しいということは理解しておきましょう。

この耐用年数(22年)が過ぎたら木造アパートが壊れやすいという訳ではありません。

あくまで税法上の減価償却費を求めるための仮に設定された数値です。

22年で建物価値を0とする税法上の基準値です。

それなのに、これを基準にして融資を決めている銀行が多いのは不思議です。

では、貸してくれるからと言って利息が高い(4.5%とか)の金融機関やノンバンクから借りるのも厳しい投資となります。

融資期間を長くとってキャッシュフローを出しても、ただの延命処置であることがほとんどです。

そのような投資は危険が多いです。

うまく使える方なら良いですが。

『お宝物件』で4.5%の利息を払うなら良いですが、ちょっとお買い得な物件程度でやったら危ないということです。

それでは、どうしたらいいでしょう?

私がおすすめするのは、 『地銀』と『信用金庫』 です。

これらの金融機関なら、中古木造アパートである程度の耐用年数越えまでは融資の検討を行ってくれます。

その代り、居住地域の地銀や信用金庫に限られますし、対象物件もエリアが限定されてしまいますが。

そんなデメリットがあっても、耐用年数越えで低金利の融資を受けられるというメリットは大きいです。

中古(築古)アパートの投資をするなら『地銀』か『信用金庫』に認められることが第一歩です。

そのために、まずできることは 積立預金 です!!!
1. 一定額を毎月預金できる能力をアピールできる
2. 自己資金の準備になる(地銀や信用金庫では、購入時の自己資金として2割くらい要求されることが多い)
3. お客様となることで、ツテができる

という効果があります。

いきなり融資の相談に行くよりも格段に成功率が上がるでしょう。

この『自己資金を貯める』ということが厳しいので、世間では『誰でもできる100万円からの不動産投資!』なんて本が売れるわけです。それでも、厳しい言い方をすれば、王道が一番成功しやすいです。

不動産投資で成功を目指すのに、貯蓄する習慣が作れないようではやめたほうがいいです。

継続して貯金することができる状態を作り出すということが、不動産投資で重要なファクターなので。

ただ、このスタート条件さえそろえてしまえば不動産投資により『資産が資産を生む状態』へと移行できます。

富裕層や成功者を目指すわけですから、簡単なはずがありません。

なんとか、月に数万円でもいいので貯蓄できる週間を作りましょう。

それができれば、その貯蓄できる金額の規模から逆算して狙う物件の規模を検討するだけですから。

-ノウハウ, 投資, 初心者, マンション, アパート, ポイント