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現物不動産とREIT、徹底比較!

2017/08/08

■REITって?

REITとは、投資商品です。

Real Estate Investment Trustの頭文字を取ったこの商品は、不動産に特化している点を除けば、一般的な投資信託と変わらない投資商品です。

投資家から集めた資金で不動産を購入し、その不動産から生じた賃料収入や売却益を投資家に分配するというもので、他の投資商品と変わりません。

証券会社などで手軽に購入することができる点も同じですね。

平均分配利回りも、高くもなく低くもなくといった印象でしょう。

株式の配当利回りに比べれば若干、良いですが、元本割れしたら分配金なんて吹っ飛ぶ点も加味すれば、手放しに「高利回り」ともてはやせるものでもありません。

以上を踏まえた上で、現物不動産とREITそれぞれのメリット・デメリットを、8つの項目別に、なるべくシンプルにまとめてみました。

■現物不動産 ・ REIT

1.購入資金

現物不動産……最低でも20万円~数百万円程度の自己資金が必要。

REIT……商品によっては1口数千円から購入可能。

2.利回りは?

現物不動産……やり方次第では10~20%も可能。

リフォームなど自己努力で上げられる。

REIT……商品によって2~高くても5%程度。

3.融資は?

現物不動産……引ける。

自己資金の10倍以上の物件も購入可能。

REIT……引けない。レバレッジを利かせたとしても3倍程度。

4.売買手数料は?

現物不動産……仲介手数料や登記費用などで10%程度。

REIT……証券会社によって~1%程度。

5.売買・維持の手間は?

現物不動産……自分で不動産や、信頼できる業者を選定する必要がある。

REIT……証券会社などから購入するだけ。

6.税金は?

現物不動産……取得税、固定資産税、所得税、都市計画税など。

減価償却や諸経費での節税が可能。確定申告が必要。

REIT……20%(NISAなら0円)、確定申告は不要。

7.海外への投資は?

現物不動産……ハードルは高いが、昨今はフィリピン不動産など面白そうなやり方も増えている。

REIT……アジアREITなど商品を選んで買うだけなので簡単。

8.リスクは?

現物不動産……空室、滞納、地震災害など様々なリスク。ただし、きめ細やかな管理、保険に入るなど自己努力で低減可能。

REIT……日経平均株価暴落に伴う元本割れなど。基本的にはどうしようもない。

■軍配は?

以前はREITを組み込んだ投資信託も保有していたのですが、2015年の中国・ギリシアショックで、他の株式と同様に暴落。

不動産投資とはいっても土台は投資信託。日経平均が下がれば抗えないのが実情なのですね。

一方で現物不動産においては、株式市場が荒れたからといって入居者が突然出て行くわけでもなく、安定した賃料収入が発生し続けています。これが現物の何よりもの強みです。

■高利回りを目指すなら、現物不動産

正直、現物不動産投資で実質利回り15%を実現している筆者としては、REITは何がうまみなのかイマイチよく分かりません。

投資と謳う以上は利回りは外せませんが、これが3%そこそこな上に暴落リスクもあるのでは、株を買うのと大差ないと感じてしまいます。

いいえ、まだ株のほうが、自分が何に投資しているのか見えやすい分、リスクヘッジもしやすいのではないでしょうか。

もしもREITを買うのであれば、どの地域の、どの不動産に自分のお金が充当されるのか、事前に調べてみたほうが良いでしょう。

ただし、それを始めると結局、自分の足で不動産を探すのと変わらなくなってきますから、同じ手間を取るのならば、高利回りの現物不動産を購入したほうが理に適っているのではないか……

現物不動産は、REITに比べ初期費用はかかります。

しかし投資に限らず、リスクを取らなければリターンは見込めないというのは、人生のあらゆる場面に通用する真理だとも感じています。

もちろんこれが全てのやり方ではありませんが、現物不動産投資をおすすめします。

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