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不動産投資 経費との戦い

2017/08/10

昨今の景気回復を受けて、路線価も上昇傾向にある。

建売住宅を購入する人も、アパート経営を始めて賃借料収入を得ている人も居る。

そうした不動産を中心にした投資が盛んに行われるようになった。

顕著にみられたのは、日本の雪質に惚れた中国人富裕層が北海道や東北の不景気に沈むホテルや旅館に投資し、付加価値を付けて転売する等の現象である。

中国人富裕者層がオーストラリア人を中心とする観光客を相手にし、観光収入を得る。

不動産の売買のみならず、旅行というサービス業を盛り上げるというロジックで不動産に投資するのだ。

不動産を所有する場合、一定の期間、不動産にかかる経費として、減価償却費があり、費用計上する事が出来ます。

不動産は年々価値が下がって行きます。簡単に言うと老朽化して行く過程で、価値が下がります。

その価値が下がる分を耐用年数と償却率を計算し、掛かる費用を申告して節税出来るのです。

殊に、不動産の賃借を中心に利益を生んでいる(商売にしている人)は分かり易いですが、利益を出してしまうとそこ(可処分所得)に対して課税をされてしまいます。

その場合に、その可処分所得分を減らしてやれば、課税税額も減らす事が出来ます。

不動産以外の方法で収入を得ている場合でも、理屈は同じで、法人の場合、個人の場合問わず経費をキチンと計上する事で節税が可能です。

その他の経費として不動産の場合、個人に部屋を貸し出す場合や法人やお店にテナントを貸すという例が有ります。

そうして賃借料を所得として得ます。

当然、不動産の購入費用や既存の不動産であれば改修したり、付加価値を付けたりして高く貸し出しをする訳ですが、その際には当然イニシャルコストがかかります。

コストは費用として損金計上できますが、固定資産税、不動産取得税等も同時にかかります。

これはデメリットになって仕舞いますが、やむを得ません。

予めその辺りの収益を見越して不動産投資する訳なので、あとは、投資した原資を回収して利益を上げる方法を考えなくてはなりません。

その場合に、掛かる費用も損金扱いに出来ますから、利益が出そうな見込みが有る場合の節税対策をしておいた方が良いでしょう。

色々な形で、経費を計上でき節税に努力は出来るものの、上記の良な税金が発生する事、業績好調による増税、管理費・修繕費等の費用がかさみすぎる場合、

入居者が増えないリスク、家賃収入が得られない場合やそこから発展した不動産を売却したくても、買い手が見つからない等のリスク・自然災害での資産消滅も遠からず考えておかねばなりません

(そうしたリスクに関する保険もかけておかねばなりません・それも損金扱いだが)。

不動産は売単価が高く、大きな取引となり、加修も高額になる事から、安易に投資するには多くの知識が必要になります。

上手く儲けをだして、回転させていくには周到な準備と節税対策が必須です。

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