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アパート経営・マンション経営の節税の仕組みと対策・効果

2017/08/12

■不動産所得に対する課税の仕組み

アパート経営・マンション経営などの、不動産所得に対する課税の仕組みはシンプルなものですので、これをまず理解しておきましょう。

「不動産所得に対する課税金額」は、家賃などの不動産収入から必要経費を引いたものとイコールになります。

この中での「必要経費」が節税の重要なポイントとなります。

必要経費の中でもっとも節税に関係するのが「減価償却費」です。

一方経費の中で注意しなければならないものは、ローンの「元金」です。

ローンの「利息」は経費に含まれますが「元金」は経費には含まれません。

■損益通算について

不動産所得と給与所得がある場合、税務申告にあたって、給与所得の利益と、不動産所得の損益を総裁できる制度を「損益通算」と言います。

例えば、年間に1,000万円の給与所得があったとしても、アパート経営・マンション経営で300万円の損失が計上されている、などの場合、総所得を700万円として税金が課税されることになるのです。

「アパート経営・マンション経営で赤字が出るのであれば投資をした意味がないのではないか」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

アパート経営・マンション経営は、始めた頃は現金収入があっても赤字になるのが基本です。

まずアパートやマンションなどを購入・建築するということに大きな初期投資が必要であること、これに管理費や広告費、設備投資など実際の支出を足してみると、どうしても始めは赤字になってしまうものなのです。

このため、給与所得と不動産所得を損益通算すると、税務申告上はほぼ赤字の報告をすることとなり、節税効果が期待できるというわけです。

更に、物件本体と設備は減価償却という計算方法によって、毎年一定の額が経費として計上される仕組みとなっています。

実際に支出がなくても、毎年特別な向上が発生するということになります。

減価償却の場合は、建物の耐用年数を過ぎれば最大10%の価値まで下がってしまい、これ以上は下がりませんので、節税の限界はいずれやって来ることになりますが、耐用年数までは効果を得る事ができます。

このようにして損益通算の制度を通して、アパート経営・マンション経営で住民税・所得税を軽くすることが可能となるのです。

■給与所得のあるうちがおすすめ

不動産投資は現金を不動産化することで、経費を増やし、給与所得と損益通算をすることで節税の効果を期待することができるものです。

このような性質から考えて、アパート経営・マンション経営に向いているのは、給与所得が一定額以上の方であると言う事ができるでしょう。

給与のままでは税金で天引きされる額もそのままですので、不動産投資が節税に大きく役立つのです。

しかし、投資である以上、損失もでる可能性があることを忘れないようにしましょう。

元本保証の定期預金などではありませんので、資金の余剰具合を見ながら、投資について慎重に行う必要があります。

勧誘などに安易に乗ってしまうような形は避けることが大切です。

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