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不動産投資は何故税金対策に利用できるのか

2017/08/25

不動産投資のメリットとして、税金対策が挙げられます。

所得税や住民税が天引きされるサラリーマンは特に、税金対策できることが少ないものです。

不動産投資はあくまでも事業となりますので、サラリーマンであっても確定申告をすることができるわけです。

家賃収入を得るために様々なものが経費として認められますし、それが家賃収入を上回ることによってすでに納めた税金の還付を受けられるわけです。

まず経費として認められるのが、支払うローンの金利部分です。

不動産投資を行う際には、通常ローンを組んで物件を購入することになります。

住宅ローンは利用できないので、その金利は高めになるのが通例です。

さらに返済当初は返済金額の中でも金利部分がほとんどとなります。

つまり経費として認められる額は相当な金額となるわけです。

ただし注意が必要なのは、金利部分は年々少なくなっていくことです。

また繰上げ返済を行えば元本部分を大きく減らせるので、以降の金利負担も少なくなることは頭に入れておくと良いでしょう。

次に大きな経費となるのが、物件の建物の減価償却費です。

これは建物が投資用物件としてどれだけの価値が残っているかというものとなります。

年々その価値が減少し、やがてゼロになるというわけです。

かつては当初の減価償却費を多く申告できる定率法での計算ができましたが、今では定額法に統一されています。

つまり毎年申告できる減価償却費は同じ額になるということです。

原価償却費は建物の種類によって償却期間は異なります。

鉄筋コンクリートの場合は47年、重量鉄骨は34年で木造は22年と定められています。

同じ金額であれば木造の方が年間に申告できる償却費は大きくなりますが、22年間しか経費として申告できないことを意味しています。

また、さらに詳しく見ると建物は躯体と設備とに分かれます。

躯体は先の例で示したような耐用年数になりますが、設備は一律15年となっています。

この減価償却費とローン返済の金利部分だけで、通常は家賃収入を上回ることになります。

つまり、赤字経営として申告することになるので、会社から得ている所得と合算して課税所得を再計算します。

すると、そこから算出される税金はすでに納めた税金よりも少なくなるので、多く払いすぎた税金が還付されるというわけです。

ちなみに所得税は現金で還付されますが、住民税は翌年度分が減額される形となります。

これが不動産投資が税金対策になると言われる理由です。

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