不動産KING

不動産の事なら当サイトにお任せください!投資、税金、相続など不動産に関係するすべてを完全網羅!

投資 アパート 建て替え

アパート経営で悩む 建て替えの時に知っておきたい事

2017/03/29

今では専業でしている人だけではなくて、副業でサラリーマンがしている事もあります。

アパート経営をしていて頭を抱える問題には建物の陳腐化があります。

ここではアパートの建て替えについて見ていく事にしましょう。
アパートの陳腐化による悪循環

アパート経営をしている人なら悩む事になる、建物の老朽化です。それに伴い維持補修や管理にかかる費用の発生。

入居状況が伸びない。家賃を上げたくてもその見通しが立たないなど、アパートが老朽化してくるといろいろデメリットが生じます。

つまりは入居率が落ちて、空室率も高まり、勢い補修などの維持管理費用をねん出する事が難しくなるのです。
建て替えの時に考えておきたいポイント

まずは、立地条件です。既にアパートとして経営しているのですから、これから先もやっていけるはずですが、それ以外の選択肢もあります。

例えば、貸店舗にするとか、貸事務所としての採算をとる事も出来るかもしれません。

それらの事も考えて、アパートがいいならば現在の立地をフルに活かして需要に合う構造、外観、間取り、広さ、設備などを決めていきましょう。

まず外観や内装、設備の充実に関してですが、入居者あってのアパートである事を忘れないようにしましょう。

家主の好みは除外して、入居者のニーズに合わせて建物、設備、外観が必要になります。

特にはバスユニット、洗濯機置き場、水洗トイレ、ベランダなどは外せません。

また、間取りは先を見通す事が重要です。

アパート経営は長い期間で採算をとっていく投資ですから、まずは10年先の見通しを立てましょう。

その頃でも十分に対応ができる間取りや構造である必要があります。

その点はしっかりと考慮しておきます。

それから経営収支の見直しも必要になります。新旧の経営収支を検討してみましょう。

例えば築23年を経過している木造アパートで台所も狭くてバスタブもない。

入居率は減っていき、家賃も周辺相場に応じる事ができない。

かろうじて現金収入を確保している。

加えて、近くの公衆浴場がマンションに建て替えられるので、これから先の入居率がもっと下がる事が予測される。

このような状況にあるとします。

このような時には建て替えた後の経営収支を考える必要があります。

仮に建築費を全額借入金にしても、低金利の借入金利用で現金収支も不動産所得も増えるので、青色申告や小規模企業共済金に加入するなど節税対策が必要になるのです。

不動産投資は人気のビジネスです。

どんなビジネスでも悩みは付いてきますが。

アパート経営の悩みの一つには建物の陳腐化があります。

建て替えを考える時には、しっかりとした知識を持って、十分に考慮して決めるべきでしょう。

-投資, アパート, 建て替え